新作 | 以运营为导向的城市更新策略探索：经四小纬二城市更新项目实践

济南商埠区，作为中国近代史上首个由国人自主开埠的“内陆经济特区”，自1904年敞开大门伊始，便成为中国城市现代化进程中的一个独特样本。其棋盘式的路网格局、中西合璧的建筑风貌，以及由此孕育的开放、融合的商业文明，共同镌刻了一副“百年繁华”的物质与精神图景。

　                                                                 开埠时期片区肌理

经四小纬二片区地处济南商埠区“一园十二坊”东侧，位于连接老商埠与济南古城的核心轴线上，是衔接两大历史城区的关键过渡节点。作为1904年济南自主开埠的产物，片区集中体现了中西文化交融的城市图景：既包括小广寒电影院（济南首家电影院）、英美烟草公司旧址、德国诊所旧址等标志性西式公共建筑，也保留了如建德里、广智里这类体现中式合院传统的“里份”民居，共同构成了多元复合的历史风貌。这些历史建筑不但承载了商埠区百年繁华的记忆，也已被纳入文保建筑、历史建筑等保护序列。

                                                                 经四小纬二片区原始风貌

与众多历史街区一样，时间的侵蚀与城市发展的重心迁移，使这片昔日的繁华地标逐渐陷入典型的“历史性城市衰退”困境：物质性老化、功能性衰退、社会性稀释与结构性空置相互叠加。如何在遗产保护与经济发展、历史记忆与当代生活之间寻得平衡，成为横亘在管理者与规划者面前的严峻挑战。

更新理念：“运营先行”思路下的设计逻辑

经四小纬二项目探索了一条崭新的历史街区更新逻辑。不同于“设计-建设-招商”思维下止步于形象提升的模式，运营先行思路下的设计逻辑是将长期可持续的运营策划置于设计的最前端，确立了“营造未来活力的载体”这一设计目标。

这一逻辑驱动下的更新，本质上是一次“系统性再生”，其目标远非建筑单体的修缮或美化，而是对街区风貌、文化遗产、功能网络及经济模式的协同重构。项目致力于打造一个“活力复合体”，即文化、商业与旅游功能有机叠加，以“运营”为粘合剂深度互嵌。这就要求我们的设计要为预定运营内容量身定制，构建一条能精准引导消费行为的体验序列。同时，并塑造适配预定业态与品牌叙事的商埠区文化名片。最终，创造一个具有持续活力的社群容器。

为实现项目愿景，设计从动线梳理、建筑焕新、场所营造三个角度出发，制定了构建体验式商业脉络、重塑历史地标形象、培育多元复合空间三重策略。

01动线梳理：构建体验式商业街区脉络

“价值锚定”——基于商业逻辑的价值判断

 从未来可持续运营的视角出发，对每一栋建筑的风貌形象、文化价值、空间匹配度和改造难度进行判定,识别既有建筑的商业价值。并采取不同的保护策略：对于高价值建筑进行原貌恢复，中价值建筑进行改造提升，低价值建筑为公共空间让渡。这种策略，为打通一条符合现代商业逻辑的活力动线创造了基础条件。

在判定场地内建筑价值之前，我们查阅了相关历史资料，搜集了济南商埠区内传统民居老照片，并访问周边老住户，对建筑原形制、原做法、原工艺、原材料等进行了深入的调查和研究。这对于判定场地内建筑是否具有商埠区特色风貌具有重要意义。

通过对场地内每栋建筑的风貌形象、文化价值、保存完好度、与预定业态的空间匹配度和改造难度进行判定，我们将建筑分为以下三类：

　高价值建筑

包括文保建筑、历史建筑等保护建筑和具有典型的商埠区城市风貌、与预定业态的空间匹配度高的普通建筑。保护建筑的外观具有极高的艺术价值，彰显了商埠区典型的风貌特色，是必须保留，活化利用的重点建筑。而这一类别的其他建筑除了具有商埠区典型的风貌特色以外，其内部空间的尺寸、层高基本符合预定业态的要求，结构保存完好，改造难度低，代价相对小。

中价值建筑

具有一定的商埠区风貌特色的建筑，且具有一定商业潜力和改造空间的建筑。他们承载了特定时期的历史记忆，具有一定的历史和文化价值。内部空间的尺寸和空间形态多数与预定业态存在差异，需经过改造后可为商业运营使用。其结构保存状况中等，部分构件存在老化或改动痕迹，改造需兼顾风貌延续与功能适配，成本适中。如广智里、建德里传统民居。

低价值建筑

不具有商埠区的风貌特色、改造难度较大的建筑。这类建筑以临时建筑和民建为主，结构安全性低、形象较差，需经过大规模改造和加固才有可能符合运营诉求。设计持以审慎态度，以最小干预原则，优先为公共空间让渡，系统性优化街区空间品质与整体风貌。

通过以上建立的价值评估体系，精准识别了片区内每栋建筑的商业价值。对于高价值建筑采取恢复风貌的保护方式，对于中价值建筑采用“保护性提升的方式”进行改造。清理低价值建筑，疏通原本闭塞的街巷，打通了一条关键的“文化-商业动线”。

 “动线梳理”——构建街区脉络，激发片区活力

运营对商业动线的需求从三个维度出发：首先，塑造连续且富有吸引力的展示面营造氛围和流量。其次，置入广场空间为活动策划提供空间可能。最后，营造多层次的空间节点，打造有温度和深度的商业街区。

 改造前，经四小纬二片区的空间形态内向封闭：主要建筑被遮挡、各院落闭塞、街巷狭窄曲折、视线受阻。为了打造一个开放的体验式商业街区，我们将原本封闭的沿街界面打开，充分展现出历史建筑原真风貌。形成连续的、富有商埠区独特风貌的沿街展示面。而在主要城市道路接口处，我们设计了三处标志性入口节点，引导人流顺畅进入场地。

同时，利用原本封闭的英美烟草公司旧址院落，将其改造为开放式的广场空间，作为街区核心公共客厅，在此可以定期举办文化活动，为市民提供沉浸式文化体验与社交场所，将一次性的人流转化为持续驻留的客流。最后，将原本闭塞的老街巷打通，依据历史资料，还原其走势和肌理，梳理出三条主街巷与多条支巷交织的网状动线，既保留原有空间肌理，又提升通行效率与探索趣味。

这种空间组织形态，在保留建筑肌理的前提下，合理利用既有空间，通过逐级递进的空间组织，将人流从城市界面自然引入街区腹地，汇聚至核心的“城市会客厅”，再沿网状巷道自然分流至各历史院落与商业节点，形成多层次的空间体验序列。

02建筑焕新：重塑历史地标形象

打通片区动线，构建了清晰的空间格局骨架。根据运营对地块和建筑的定位，实施片区内的建筑改造，使其符合运营需求，为建筑赋能。

文化引力核

对于片区内核心建筑如英美烟草公司旧址，运营定位是片区顶级IP，植入艺术博物馆，其作用是“引爆市场”和“树立标杆”。这需要建筑恢复原有风貌，保持本真，以传承历史记忆，树立IP形象。

设计以恢复传统风貌为第一原则。对建筑体量、立面风格、色彩谱系进行整体管控。保持建筑材料质感不变，以传统材料为主导，避免突兀的材料造成“质感断裂”。内部空间上，在内部格局不变的情况下，通过针灸式的节点更新，使其符合运营需求。

生活体验场

对于广智里、建德里传统民居等具有一定商埠区传统风貌、一定商业潜力和改造空间的建筑，运营定位是特色餐饮、文创小店、独立书店等更贴近日常的业态，这些复兴商埠区市井烟火气的宝藏小店是本地居民与游客发生深度交互、深度互嵌的生活体验场。在保留原有风貌的基础上丰富场景内容，织补建筑便成为改造的原则和手段，也激活了全新的形象和功能。

设计对于这些建筑采取了“保护性提升”的方式：在恢复原本风貌的前提下使其符合业态定位。在建筑形象上，严格采用传统工艺进行“旧砖砌筑”，实现历史材料的“零废弃”。在功能空间上，结合运营内容进行全方位改造和加固，使其符合运营定位和品牌诉求。对于不能满足运营需求的部分，局部织补新的形体。对于织补新建的部分，保持片区色彩和质感，与原有建筑风貌契合。

在297号院子的改造中，设计保留了原有房屋风貌，通过对老建筑的修缮，还原其中西合璧的建筑形像。利用新建游廊，将原本封闭的合院进行串联，从功能形式上满足运营需求，也从细部空间中为老建筑重塑风骨，展现出“新旧融合，历史交融”的全新形态。

依托运营内容的针对性改造，原本沉睡的遗产得到唤醒，被淹没的片区风貌得以恢复。通过整体性保护与创新性活化，文化遗产转化为可体验、可消费的文旅融合场景，真正成为代表了片区形象的文化容器。

03场所营造:培育多元复合空间

历史文化地标的价值重塑为经四小纬二片区汇聚了人流与关注度。进一步塑造一个具有持续活力的社群容器，为不同的使用客群构建出一个沉浸式、可交互的场景空间提供了可能。

设计着眼于对开放空间的推敲，打造一系列承载市集、展览、演艺等丰富活动的“事件场所”。通过刻画街巷、广场、转角乃至古树下的空间节点，为商业运营提供舞台，培育一种独特的场所精神与沉浸式体验，从而实现从流量到留量、从观光到消费的可持续商业生态转化。

开放城市客厅

英美烟草公司旧址地块原本为一处内向型封闭的独立院落，通过界面的打开，设计在紧凑的商埠区空间肌理中置换出一个令人惊喜的广场空间，使其成为社区聚合的“城市客厅”。广场以简洁现代的景观语言构成，局部设置镜面静水和互动式音乐喷泉，利用声景与光影变化，塑造沉浸式的环境体验，吸引人们自然聚集与停留。这里不仅是市民散步休憩的日常空间，更举办了多场艺术展览与公共教育活动。增强在地居民的文化认同感和归属感。也为居民切实提供了一处可驻足，可停留的活力核心。

转译场所记忆

场景的构建并不止于建筑本身。在英美烟草公司的院落中央，存在一颗百年雪松，设计对其进行“文化转译”。设置一组以“留声机”为灵感的艺术装置。使之成为片区视觉焦点和记忆锚点，隐喻“记录与聆听历史”，使古树成为连接过往记忆与当下活力的诗意象征，实现物理保护与意义再生的双重目标。

场景空间定制

在为运营内容量身定制“场景”的过程中，“一体化协同设计”应运而生，它打破了建筑、景观、室内、品牌视觉乃至照明美陈等专业间的壁垒。各专业从方案构思之初便平行介入、深度咬合，确保空间的形态与未来的商业内容、品牌气质及消费体验无缝衔接。以小纬二路14号历史建筑为例，建筑师协同运营方与品牌主理人，从草图阶段便共同决定了室内氛围、景观界面与品牌叙事等空间要素。这种贯穿始终的协作，使设计超越了单纯的建筑改造，最终精确营造出目标客群所需的商业氛围与空间价值，实现了从“修房子”到“培育场景”的转变。

通过对运营内容的量身定制与“场景化”设计，项目构筑了一个丰富而立体的商业空间谱系。这个谱系从承载城市级文化事件的“公共客厅”，延伸至促进社区交往的街巷节点，再深入到独具特色的主题店铺。它不仅在空间层面为本地居民提供了承载日常与记忆的归属之地，更在体验层面为游客打造了可探索、可沉浸、可消费的深度交互场景。这种基于客群的空间供给和场景营造，是运营思维在设计层面的体现，奠定了项目长期、稳定、有机的可持续运营基础。

结语:

运营与设计双向驱动

经四小纬二项目的实践表明，城市更新远非简单的工程建设，而是一次对历史街区空间与商业生态进行“精细化再生”的复杂过程。其核心在于确立了“运营与设计双向驱动”的协同逻辑：运营并非在终端发号施令，设计也非被动执行；二者从项目源头便深度融合、相互赋能。运营目标为设计提供精准的价值导向与功能预演，而设计则通过空间创新为运营创造独特的场景载体与体验溢价。在运营先行的更新模式与商业生态系统下，经四小纬二项目作为商埠区新的“活力引擎”，正在驱动整个商埠片区复兴，带动片区土地与资产价值的攀升。